业委会实践年公共（朝阳区东三环中路清掏化粪池了解注意事项）

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主任有年业委会经验，年公共收益的管理经验，踩坑无数。他时而深刻，时而辛辣，谈笑间“穿了道”。分享您可别错过年月前言 —— 小区里的三份钱 维持 修复/改进 大修/改造 员工工资 电梯维保 公区水电

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日常维修 设备采购 办公消耗 绿化升级 公区漏雨 监控升级 消防升级 喷灌系统 门禁改造 电梯改造 修路 补外墙 物业费 停车/其他服务费 公共收益 公共维修基金 上下水管修复 小区不同费用的特点 ??物业费 ??收入非常稳定，价格很难调整，主要用于人员工资和日常维持所需 ??收支匹配，虽然有一定灵活性，但很难应对临时性大额支出 ??在包干制情况下，盈余即利润，物业没有意愿用盈余添置固资 ??多数小区在5年左右物业费已经入不敷出，完全靠减服务和现金流支撑 ??公共收益 ??相对于物业费数额较小，各小区差别大，随着经营能力提升可逐步提高 ?

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?使用非常灵活，没有明确的支出预期，可以解决“物业费管不起，公维够不着”的支出 ??使用得当，可以成为小区可持续发展的核心动力 ??公维基金 ??数额较大，但每年仅有个位数的利息收入，投资的可能性不大，收益也不可能太高 ??使用不灵活，主要用于周期性较长，数额巨大，或者责任巨大的项目 ??政府定价，业主议价能力差，经常存在两难境地（不花钱不行，花钱太贵）小区的财务困境 小区不同时期的收支情况 ??第一个五年，物业费由开发商按照当时的成本制订，公区维修费用几乎为0，利润丰厚。 ??第二个五年：人员成本上升，公区维修费上涨，利润下降，物业降低服务标准，老头保安少浇水。 ??第三个五年：成本进一步上涨，但因为服务标准降低，业主缴费率下降，开始减员灭灯枯死树木。 ??第四个五年：设备全面故障，小区一片狼藉，账面亏损严重，减员到最小，动用公维。 ??第五个五年：缴费率极低，公维用尽，撤出小区， 　　

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